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当二手房连体单体住宅遭遇流行病时,谁应该为周期性违约买单?。。

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(原标题:当二手房“链表”遭遇疫情时,谁来为周期性违约买单?)北京《中国时报》记者张蓓、李蓓蓓报道,计划2020年完成学区房屋置换的刘曦(化名)因疫情突然到来,陷入了面临违约的困境。近日,刘曦找到《中国时报》记者,讲述了这几个月的跌宕起伏。2019年,刘曦有了自己的女儿,学区住房置换被提上议事日程。经过长时间的观望和权衡,她决定以丈夫的名义卖掉自己在大兴和通州的两套公寓,并更换北京市西城区德胜校区的一套学区房。

在中介兄弟的帮助下,刘曦计划采取常见的“先买后卖”的置换策略,即先买房,与卖房人协商较长的交易周期,然后卖掉自己的房子来集资。这样做的好处是,即使市场形势发生变化,房价上涨,待购房屋的价格已经锁定,待售房屋无论内外都能享受到不断上涨的红利。在整个买卖周期中,如何将购房所需的定金、首付款、税金、中介费等费用的支付时间与卖房的支付时间联系起来,由中介兄弟来计算。刘曦知道,年底是年初的淡季。春节期间,楼市冷清。

现在是买方压低价格,卖方抛售货物的时候了。果然,2019年11月底,刘曦成功地签下了一套总价700多万元、历史悠久的学区房。对于卖方来说,这也很容易达到7个月的期限。根据这两笔贷款,首付近600万元,需要在2020年5月支付。在此期间,卖掉两套房子来筹集资金,时间是足够的。长期研究市场规律的刘曦打算春节后卖掉在小阳春的房子。这两栋房子可以卖到700万左右。一般来说,每年这个时候都是一个小的成交高峰,所以他可以冷静地选择优质买家。

然而,春节过后,一切都被打乱了。刘曦的两套房子不能按计划时间出售。连刘曦委托的中介兄弟都在湖北老家,我不知道他什么时候回来。眼看着日子一天天过去,5月份要交近600万首付的刘曦非常着急。在与各方协商沟通的过程中,刘曦了解到,自己的“尚佳”,即向她出售学区房的卖家,也面临着和她一样的处境。她曾经要求卖方延长合同期限,而卖方也要求她的“尚佳”延长合同期限。可惜“尚佳”的卖家不同意,所以刘曦的“尚佳”不同意延期。

除了建议双方协商外,中介不能采取任何措施解决这个问题。北京某名校区高级中介小郭(化名)接受中国时报记者采访。小郭说:“如果最近刚签了合同,一般的谈判可以推迟。小郭告诉记者,如果正式周期持续6个月,而且5个月都没有卖完,最后一个月出现疫情,买家承担责任的可能性会更大。幸运的是,他们已经通过买卖双方的谈判解决了。小郭说:“由于疫情影响,无法进入社区看房,导致交易周期延长。我个人认为这是不可抗力。”流行病是不可抗力吗?记者发现,司法界对不可抗力的解释如下:不可抗力是指不可预见、无法避免和无法克服的客观条件。

按照这个标准,疫情理论上应该是不可抗力。一些领导人最近的讲话也证实了这一点。2月16日,上海市新型冠状病毒肺炎防疫新闻发布会副庭长毛荣华在会上表示,由于疫情原因,合同目的无法实现或继续履行,对一方当事人明显不公平。当事人请求法院变更或解除合同,将综合考虑当事人的协议和疫情。要公平处理疫情发展阶段、疫情对有关方面实际影响的时间和程度等因素。然而,就刘曦而言,法律是如何界定的?北京金检律师事务所律师王家红告诉中国时报记者,在这种情况下,爆发对二手房购房者来说并不是不可抗力。

王家红律师解释说:“疫情的爆发和防控措施是否属于不可抗力,主要取决于疫情对房屋买卖合同履行的影响。如果疫情导致销售合同不能客观履行,合同目的不能实现,属于不可抗力,买受人可以据此解除合同。”在这种情况下,房屋买卖合同的目的是为购房人购买该房屋并办理该房屋的产权过户手续。合同的目的不是为了转移投资,所以疫情的爆发不应该对购房人办理转移居住产生根本性的影响。在这种情况下,根本不属于合同不能履行的事实,也不属于合同不能完全履行的目的不能实现的事实。

因此,疫情并非不可抗力。买受人违反合同的,不能免除责任。法院认为买受人能够客观履行合同,房屋所有权人要求继续履行合同的,可以强制买受人继续履行,也就是说,即使买受人愿意承担违约金,法院也可以不予支持。”王家红说。王律师认为,刘曦不能用“不可抗力”的理由来避免延误。但据记者查询,一些中介和购房者认为,这种情况属于“不可抗力”,因为这是一种突发事件,实际上对交易有影响。有多少“在路上”的动作?在如今的二手房市场上,独立的销售订单寥寥无几。

在被取代为主要需求的市场结构中,像刘曦这样的“关联订单”非常普遍。对于涉及关联订单的,交易方式不超过“先买后卖”或“先卖后买”。虽然这是两个独立的合同,但它们是密切相关的。几乎所有的收付环节都是连锁的,拉一根头发,动全身。中国时报记者在北京市住房和城乡建设委员会网站上看到,2020年1月,网上签约存量房9494套。购房者都知道,网签只是购房过程的开始。在途订单数量不计入2019年末累计交易。然而,几乎所有如此大量的货运单都面临着因疫情而“中断”的局面。

中介小郭告诉记者,像刘曦这样的案件太多了。他们店里大约有10个订单。面对这个问题,中介建议买卖双方协商。大多数卖方都是合理的,能够拖延买方的时间,还有一些不愿意让步。双方陷入僵局,结果很可能是官司。刘曦认为,中介公司的“建议”也应该承担一定的责任,而专家对此如何解释?和硕首席分析师郭毅对《中国时报》表示,这类事情存在一些意想不到的因素,但中介公司在其中的作用有限。资产的变现和循环主要由买方掌握。中介公司只起辅助作用,不能代替客户的决策。

肯定不是中介公司能为客户解决这个问题。采访结束时,刘曦告诉记者,她还在和尚佳谈判,希望尚佳同意再给她一个月的时间支付首付。来源:华夏时报主编:杨斌nf4368。。

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